日本房产与国内房产的六大关键差异

近年来，日本已成为中国投资者青睐的海外房地产市场之一。综合数据分析显示，赴日购房已经成为一种趋势，越来越多的中国投资者选择在日本投资房产。

#01

01 第一次热潮

发生于2014年初，在日本计划将消费税率从5%上调至8%的前夕。一些中国投资者基于对消费税上涨将导致房价上升的预期，开始涉足日本房地产市场。

02 第二次热潮

在2015年至2016年间，随着日元对人民币汇率跌至1:5的历史低位，大量中国投资者利用汇率差异购房，真正开启中国人到日本购房的投资高峰。据估计，当年约有3亿美元的中国私人资本流入日本房地产市场。

03 第三次热潮

出现在2022年，受到加息影响，日元汇率进一步下跌至100日元兑换4.77人民币，促使许多中国买家进入市场。这一波购房热潮至今仍在延续。

#02

01 低门槛与小规模投资

日本房产投资门槛相对较低，单笔投资金额较小，且享有永久产权。

02 无外国投资限制

日本政府对外国投资者购房无特别限制，即使是全款购房，也仅需身份证和委任状；外国投资者亦可申请贷款。

03 高租售比

日本房产能提供稳定的租金收入，收益率高于国内多数理财产品。

04 资产保值与安全

日本政治经济环境稳定，有助于资产保值。

05 多元化货币资产配置

持有日元资产有助于分散风险。

06 地理邻近性

日本与中国地理位置接近，便于管理和监督。

07 核心区域房产升值

日本核心区域的房产价格呈现稳定增长趋势。

#03

日本房产与中国房产之间存在一些显著的差异，这些差异主要体现在以下几个方面：

1️⃣ 计算面积的方式

▶ 日本：日本的房产面积是以实际使用面积计算的，即所谓的“专有面积”，不包括公共分摊面积。这意味着购买的房产面积即为实际可使用的面积。

▶ 中国：中国的房产面积通常包括公摊面积，即除了专有面积外还包括了一定比例的公共区域面积，如走廊、电梯井等。因此，实际可使用的面积可能会小于合同上的总面积。

2️⃣ 阳台的使用规定

▶ 日本：在日本，阳台通常被视为公共区域的一部分，因此在使用上有一定的限制，比如不能随意封闭阳台或放置洗衣机等。

▶ 中国：中国的阳台被视为私有空间，业主可以根据自己的需要对其进行封闭或改造，并用于晾晒衣物、种植花草等用途。

3️⃣ 装修标准

▶ 日本：日本的新建住宅大多数为精装修交付，即墙体、地板、厨房、卫生间、浴室、空调等均已完成安装，甚至包括除吊灯以外的所有灯具，这意味着购房者可以直接入住或出租。

▶ 中国：中国的房产多数为毛坯房或简装状态，购房者需要自行完成装修才能入住或出租，当然现在也有越来越多的精装修房源。

4️⃣ 产权制度

▶ 日本：日本实行永久产权制度，即一旦购买了房产，就拥有了该房产及其所占土地的永久所有权，但需每年缴纳一定比例的土地和建筑物的资产税。

▶ 中国：中国的土地为国家所有，个人或企业只能通过土地使用权的形式使用土地，住宅用地的土地使用权期限一般为70年，到期后可以续期。

5️⃣ 投资回报模式

▶ 日本：日本的房产投资更侧重于稳定的租金收益，投资者通常会关注租金回报率，期望通过收取租金来获得稳定的现金流。

▶ 中国：中国的房产投资更多关注的是房产本身价值的增长，即资本增值。虽然租金收益也是一个考虑因素，但通常情况下资本增值的潜力是投资者更看重的。

6️⃣ 法规与政策

▶ 日本：日本对于外国投资者购买房产没有特别的限制，只要符合当地的法律法规即可购买房产。

▶ 中国：中国的房地产政策相对复杂，对于外国投资者购买房产有一定的限制，并且国内各地区的政策也有所不同。

日本房地产市场的独特魅力吸引着越来越多的中国投资者。随着日元汇率的波动、日本政府的利好政策以及稳定的租金收益，投资日本房产不仅是一种资产配置的选择，也是一种对未来生活方式的投资。